Wie gaat bouwen krijgt onherroepelijk te maken met regelgeving en omgevingsvergunningen. Hoe kun je de omgevingsvergunning snel aanvragen? Lees hier tips.
Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig en welke vergunning? Niet altijd eenvoudig, maar wel belangrijk om te weten.
Als je gaat bouwen of verbouwen, krijg je te maken met bouwregelgeving. Deze regels zijn grotendeels gebaseerd op de Woningwet en gaan onder andere over veiligheid, gezondheid, de omgeving en je buren. Je kunt alle regelgeving nalezen in de Bouwgids. Deze is te vinden op bouwregelgeving.vrom.nl. In het Bouwbesluit staan technische minimumeisen. Wie in of rond het huis wil (ver)bouwen heeft sinds 1 oktober 2010 nog maar één vergunning nodig: de omgevingsvergunning, gemakkelijk aan te vragen via omgevingsloket.nl.
De beste manier om bouwgrond te vinden is de lokale media uitpluizen. Bij de gemeente kun je altijd navraag doen waar kavels beschikbaar zijn en het internet biedt sites die een overzicht geven van te koop aangeboden kavels. Verder kunnen makelaars je informatie verschaffen. Indien u iets hebt gevonden dat naar wens is, dan kun je zich hiervoor inschrijven. De eigenaar, dat is meestal de gemeente, zal jou dan informatie geven over de geldende randvoorwaarden. Het is belangrijk dat je zelf altijd achter zaken aangaat als de bestemming van de grond, of de grond bouwrijp is of niet, hoe de bodemgesteldheid eruitziet, enzovoorts.
In een bestemmingsplan staat wat er met de ruimte in een gemeente mag gebeuren, bijvoorbeeld waar woningen, horeca of andere bedrijven mogen komen. Het gaat dan niet alleen om het gebruik van de grond, maar ook over de maximale afmetingen van de gebouwen. Het bestemmingsplan geldt voor burgers en bedrijven, maar ook voor de gemeente zelf. Hebt u een omgevingsvergunning nodig, dan is het belangrijk dat jouw bouwplan past in het bestemmingsplan. Met vragen hierover kun je terecht bij jouw gemeente.
Door de invoering van de omgevingsvergunning worden 26 vergunningen en 1600 formulieren ondergebracht in één vergunning. Sommige (kleinere) bouwwerken doorlopen een lichte vergunningsprocedure en andere worden aan een reguliere vergunningsprocedure onderworpen door middel van een uitgebreide toets. De regels verschillen per bouwwerk en per situatie. Er zijn drie categorieën:
Vaak kun je kleine bouwactiviteiten zonder omgevingsvergunning uitvoeren. Denk je hierbij aan een afscheiding tussen balkons of dakterrassen, zonweringen of rolluiken of dakkapellen en bijgebouwen aan de achterkant van een woning.
Je hebt deze vergunning nodig voor kleinere bouwwerken, zoals een dakkapel aan de voorkant van een woning of een bijgebouw (berging).
Alle overige bouwwerken, zoals een dakopbouw, zijn regulier-vergunningplichtig. Deze vergunning kan ook in fases worden behandeld. Allereerst wordt bekeken of er ruimtelijke en welstandstechnische bezwaren zijn en in de tweede fase wordt getoetst op bouwtechnische aspecten van het bouwwerk.
Bij een vergunningplichtig bouwwerk moet de gemeente binnen 8 weken laten weten of je toestemming hebt om te bouwen of niet. De termijn kan eenmaal verlengd worden met 6 weken. De termijn start de dag nadat de gemeente de aanvraag ontvangt. Is je bouwplan strijdig met het bestemmingsplan dan gelden de genoemde termijnen niet.
Je kunt de aanvraag voor een omgevingsvergunning uiteraard zelf indienen bij de gemeente, maar je kunt bijvoorbeeld ook jouw aannemer machtigen om dat voor jou te doen. Je blijft altijd wel zelf verantwoordelijk voor alle zaken rondom de aanvraag én de bouw zelf. Wanneer je (onderdelen van) de bouwaanvraag uitbesteedt, is het wel van belang daar duidelijke afspraken over te maken. Controleer dus altijd of de aanvraag daadwerkelijk is voltooid.
Voor het behandelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning mag de gemeente kosten in rekening brengen. De kosten hiervoor worden leges genoemd. Hiervoor gelden geen landelijke regels; de hoogte van de leges kan dus per gemeente en per vergunningaanvraag verschillen. De meeste gemeenten hanteren een percentage van de bouwsom. De leges die de gemeente mag vragen staan in de gemeentelijke legesverordening. Deze kun je bij de gemeente opvragen of inzien.
Welstand wil zeggen dat jouw bouwplan architectonisch past in de omgeving. De gemeente legt in een welstandsnota zo concreet mogelijk vast welke welstandscriteria gelden voor de verschillende delen van de gemeente. Wie vergunningvrij bouwt, hoeft uiteraard niet te voldoen aan de welstandsnota. Wel geldt dat jouw plan niet sterk mag afwijken van de redelijke eis van welstand. Heb je wel een omgevingsvergunning nodig, dan wordt jouw bouwplan door de gemeente getoetst aan de welstandsnota. Met vragen hierover kun je terecht bij jouw gemeente.
Het realiseren van een woning op een vrije kavel duurt gemiddeld 1,5 jaar. Na het tekenen van de optie-overeenkomst heb je vier maanden de tijd om een voorlopig ontwerp te maken. Nadat het voorlopig ontwerp is goedgekeurd, kan de eerste formele procedure worden gestart; het vrijstellingsverzoek van de binnenplanse anticipatieprocedure (maximale doorlooptijd 33 weken). Terwijl dit verzoek loopt, werk je het voorlopig ontwerp uit tot de definitieve bouwaanvraag. Wanneer na ongeveer acht weken de bouwaanvraag wordt ingediend (maximale doorlooptijd 13 weken), zijn doorgaans beide procedures na drie maanden doorlopen. Er spelen dan geen bijzonderheden. Na gemiddeld acht maanden wordt gestart met de daadwerkelijke bouw. De bouwtijd kan liggen tussen de twee en acht maanden.
De prijs voor een kavel is afhankelijk van de vierkante meter prijs, deze is per regio verschillend. Een vierkante meter is in de Randstad bijvoorbeeld duurder dan daarbuiten. Het landelijk gemiddelde ligt ongeveer op € 200,- per m2. Om een goed beeld te krijgen van de prijs per m2, kun je het beste bij makelaars en gemeenten informeren in het gebied waar je wilt gaan bouwen.
Je kunt bij het kopen van een kavel een hypotheek afsluiten voor de nieuwe woning. Maar er zit natuurlijk wel een risico aan; als het bouwen om de één of andere reden niet doorgaat, zit je vast aan de hypotheek. Het is dus geen onverstandige keuze om de planvoorbereiding met eigen geld te financieren en een lening pas af te sluiten op het moment dat de grond moet worden betaald. Je kunt met de architect ook proberen af te spreken dat hij/zij zoveel mogelijk zo laat mogelijk factureert.
Een Plan van Aanpak helpt jou met het realiseren van al jouw plannen. Het geeft je overzicht van de zaken die nog gerealiseerd moeten worden. Als je een bouwbedrijf of architect inschakelt, kunnen zij jou in dit proces begeleiden. Maar het kan nooit kwaad om zelf de regie en voortgang in handen te hebben en in de gaten te houden. Wat staat er allemaal in een Plan van Aanpak? Allereerst omvat het plan een Programma van Eisen. Hierin zet je alle zaken (aantal en soort ruimtes, stijl van de woning, bouwtype, de wens om duurzaam te bouwen, enzovoorts) waarvan je wilt dat ze in jouw nieuwe woning worden gerealiseerd. Daarnaast bestaat een Plan van Aanpak uit een organisatieopzet. Hierin omschrijf je welke partijen betrokken zijn in het gehele proces en welke partij voor welk onderdeel de verantwoordelijkheid draagt. Tot slot worden alle onderdelen van het Plan van Aanpak verwerkt in een planning.
Mensen die zich willen indekken tegen financiële risico’s bij verbouwing of nieuwbouw kunnen een VerBOUWgarantie afsluiten. Dit is mogelijk als jouw aannemer is aangesloten bij BouwGarant, het grootste keurmerk in de bouw. In Nederland zijn zo’n 2.000 bouwbedrijven aangesloten bij BouwGarant, wat wil zeggen dat zij voldoen aan de strenge eisen op het gebied van kwaliteit en betrouwbaarheid. De VerBOUWgarantie beschermt tegen drie zaken:
- Gebreken na oplevering
Als je zichtbare kwaliteitsgebreken constateert en jouw aannemer kan deze niet herstellen, dien je dit binnen zes maanden na oplevering te melden bij BouwGarant. Dan worden de kosten van herstel vergoed.
- Gebreken in de constructie
Sommige gebreken zitten in de constructie: fundering, dragende delen, vloeren of muren. Als je dergelijke gebreken constateert en je aannemer kan deze niet herstellen, dien je dit binnen 18 maanden na oplevering te melden bij BouwGarant. Ook dan worden de kosten van herstel vergoed.
- Faillissement aannemer
Gaat jouw aannemer failliet voordat hij het werk heeft kunnen afronden? De kosten voor afbouw door een andere aannemer worden vergoed.
Geef je graag een hoop werkzaamheden uit handen? Er zijn bedrijven die een alles-onder-één-dakformule hanteren. Dan wordt de begeleiding en uitvoering van A tot Z geregeld, inclusief specialistische ondersteuning en er is sprake van samenwerking met een vast bouwbedrijf. Handig, want zodoende sluiten interne processen optimaal op elkaar aan.
Voor het aanvragen van gas, water en elektriciteit zijn er twee belangrijke momenten. De eerste is het moment dat er bouwstroom moet worden aangevraagd. Dit is direct na het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Ga hier altijd zelf achteraan. Tijdens de bouw neemt meestal de bouwer de kosten van gas, water en elektriciteit voor zijn rekening. Je vraagt dan een tijdelijke aansluiting aan. Zodra het huis dicht is gemaakt en de meterkast klaar is, worden de definitieve aansluitingen aangevraagd. Het is van groot belang dat u dit vroeg genoeg doet, er gaat namelijk al snel vier tot vijf weken voorbij voordat u wordt aangesloten.
Er komen in Nederland steeds meer subsidies voor het aanpassen van de woning door middel van energiezuinige maatregelen. Denk aan het aanbrengen van dubbele beglazing, zonneboiler, een hoogrendementsketel of bijvoorbeeld dakisolatie. Informeer bij uw gemeente of je hier eventueel voor in aanmerking komt.
Er zijn tal van vergunningen waar je rekening mee moet houden wanneer je gaat (ver)bouwen. Zeven vergunningen op een rij.
Ga na of je voor je (ver)bouwplannen wel of geen omgevingsvergunning nodig hebt.
Staat er al een gebouw op jouw grond en wil jr dat vervangen, weet dan dat slopen niet zomaar is toegestaan. Net als voor het kappen van een boom moet ook voor de sloop van een pand een vergunning worden aangevraagd. Vaak moet bij de sloopaanvraag ook een asbestrapport worden bijgevoegd. Samen met dit document buigt de welstandcommissie van de gemeente zich over de aanvraag.
Voor gebouwen waar veel mensen bijeenkomen, kan een gebruiksvergunning nodig zijn. De gebruiksvergunning heeft betrekking op brandveilig gebruik. Deze vergunning stelt bijvoorbeeld een maximum aan het aantal personen dat in het gebouw mag zijn. De regels hiervoor zijn opgenomen in de gemeentelijke bouwverordening.
Het kan zijn dat je voor de verbouwing een boom moet kappen. Mogelijk heb je hiervoor een kapvergunning nodig. Gemeenten kunnen in een lokale verordening (bijvoorbeeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV), kapverordening, bomenverordening) bepalen welke bomen zonder vergunning mogen worden gekapt en voor welke bomen een melding- of vergunningsplicht geldt.
Als je een garage naast het huis bouwt, heb je mogelijk een vergunning nodig om met de auto over gemeentelijk grondgebied, zoals het trottoir, te mogen rijden.
Bij sommige verbouwingen is het nodig een steiger te plaatsen. Als deze steiger op het trottoir wordt geplaatst heb je hiervoor mogelijk een vergunning nodig.
Als je (ver)bouwt op, aan of bij een monument heb je ook een omgevingsvergunning nodig. Als je bouwwerkzaamheden uit wilt voeren aan een monument dan moet je altijd een omgevingsvergunning aanvragen voor de activiteit bouwen en voor het wijzigen van een monument. Deze activiteiten kun je niet los van elkaar aanvragen. De gemeente kan je vertellen of je in een monument woont.
Bedenk goed wat je precies wilt en verwacht. Maak een lijst met alle wensen overzichtelijk opgesteld. Bepaal ook jouw budget voordat je met de aannemer in gesprek gaat. Bij het vergelijken van offertes is het raadzaam niet alleen naar het eindbedrag te kijken, ook andere aspecten zijn bepalend. Denk aan het bouwmateriaal (duurzaam bouwen), bijkomende werkzaamheden en bijkomende kosten (meerwerk). Laat de aannemer daarom ook altijd goed uitleggen wat de kostenposten precies inhouden. Een ander en zeker niet onbelangrijk punt is dat het ‘klikt’ met jouw aannemer. Je werkt nog voor een lange periode samen, de samenwerking gaat prettiger als je op één lijn ligt. Bepaal in een overeenkomst de tijd (en dus kosten) die ervoor uitgetrokken wordt om de werkzaamheden te verrichten. Wanneer is de aanvangsdatum en opleverdatum? Zet hierin ook welke afspraken er nog meer zijn gemaakt. Ga nooit alleen uit van mondelinge afspraken, hier kun je nooit naar teruggrijpen.
Weet je van jezelf dat je geen held bent in het jaarlijks controleren en het regelmatig onderhouden van jouw huis, vraag dan of je bij de aannemer ook een onderhoudscontract kunt laten afsluiten.
Bij de opleveringskeuring loop je alle werkzaamheden samen met de aannemer nog eens na. Tijdens de oplevering moeten alle tekortkomingen worden genoteerd. Dat woningen bijna nooit vlekkeloos worden opgeleverd, blijkt wel uit het feit dat bouwkundigen gemiddeld 21 gebreken constateren. Opleveringspunten worden genoteerd zodat deze zo snel mogelijk door de aannemer nog naar behoren afgehandeld kunnen worden. Schakel een onafhankelijke bouwkundige in voor een opleveringskeuring om er zeker van te zijn dat je geen gebreken over het hoofd ziet.
