Ben je van plan een woning te kopen, en moet je hiervoor een hypotheek afsluiten?
Dan heb je, als je tenminste recht wil hebben op hypotheekrenteaftrek, de keuze uit twee ‘smaken’: een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Het verschil tussen de twee hypotheeksoorten zit in de manier waarop je de lening aflost. Hoe dat precies zit, lees je in het onderstaande artikel.
Bij zowel een annuïteiten- als lineaire hypotheek leen je eenmalig een bepaald bedrag voor de aanschaf van een woning. Gedurende de looptijd betaal je iedere maand een deel aflossing en een deel hypotheekrente terug. In Nederland is het gebruikelijk voor een looptijd van dertig jaar te kiezen. Zo zijn je maandlasten niet te hoog, maar heb je net voor je pensioen je woning toch afbetaald. Daarnaast heb je ook alleen recht op hypotheekrenteaftrek als je de lening binnen dertig jaar aflost. De rente die je betaalt bij beide hypotheektypen, isbij de meeste hypotheekverstrekkers hetzelfde (kijk hier voor de actuele hypotheekrente). De maandlasten en totale kosten verschillen echter.
Bij een annuïteitenhypotheek blijft je maandlast (gedurende je gekozen rentevaste periode of bij een gelijkblijvende rente althans) gelijk. Het maandelijks te betalen bedrag bestaat deels uit aflossing en deels uit rente (bekijk hier de rente annuïteitenhypotheek). Aan het begin van de looptijd is je schuld groot. Het maandbedrag bestaat daarom voor een groot gedeelte uit rente. Het gedeelte dat overblijft voor aflossing, is relatief klein. Tijdens de looptijd verschuift deze balans. Doordat je steeds meer aflost, betaal je over een steeds kleiner bedrag rente. Het maandbedrag gaat voor een steeds groter gedeelte uit aflossing bestaan.
Het grote voordeel van een annuïteitenhypotheek zit hem vooral in de hypotheekrenteaftrek. Aan het begin van de looptijd betaal je relatief gezien veel rente, en dit mag je aftrekken bij opgave van de inkomstenbelasting. Hierdoor zijn in het begin de netto maandlasten laag. Hoe langer je hypotheek loopt, hoe minder renteaftrek, en hoe hoger de netto maandlasten.
Bij een lineaire hypotheek steekt de opbouw van je aflossing en rente (en dus maandlast) anders in elkaar. Bij deze hypotheekvorm betaal je iedere maand een vast bedrag aan aflossing. In de meeste gevallen hebben hypotheken een looptijd van dertig jaar (360 maanden). Elke maand los je dus 1/360ste deel van de lening af. Daarbovenop betaal je rente. Aan het begin van de looptijd is de schuld groot, en betaal je dus veel rente. Je maandlasten zijn dan dus ook het hoogst. Omdat je de lening steeds verder aflost, daalt het rentebedrag. Daarmee dalen ook je maandlasten.
Omdat je hypotheek aan het begin nog hoog is, betaal je relatief veel hypotheekrente bovenop je aflossing. Je totale maandbedrag is dus aan het begin van je lineaire hypotheek hoog. Dit wordt steeds minder, omdat je openstaande hypotheekbedrag steeds verder daalt en je dus ook steeds minder hypotheekrente betaalt. Je maandlasten worden iedere maand lager. Ook met een lineaire hypotheek heb je recht op hypotheekrenteaftrek. Hoewel deze aftrek in het begin ook het hoogst is, is een lineaire hypotheek alleen een goede optie als je de hoge maandlasten aan het begin kunt betalen.
Samengevat is het grote verschil dat bij een annuïteitenhypotheek de netto maandlasten stijgen gedurende de looptijd, terwijl deze bij een lineaire hypotheek juist dalen. Een annuïteitenhypotheek is dus aan het begin van de looptijd relatief goedkoop. Een lineaire hypotheek aan het begin van de looptijd relatief duur. Dit zie je goed in onderstaand rekenvoorbeeld.
De situatie: je koopt een woning voor 300.000 euro, waarvoor je een NHG-hypotheek afsluit. De looptijd is dertig jaar, de rentevaste periode is dertig jaar en de rente is 1,5 procent.
Bij een annuïteitenhypotheek is je vaste bruto maandbedrag 1.073 euro. Dit bedrag heeft je bank berekend, zodat je aan het eind van de looptijd de schuld hebt ingelost en alle verschuldigde rente hebt betaald. Het eerste maandbedrag bestaat voor 375 euro uit rente (1/12de deel van 1,5 procent over het resterende hypotheekbedrag). De aflossing is het resterende bedrag van de maanlast, namelijk 698 euro.
Na tien jaar heb je op een annuïteitenhypotheek ongeveer twintig procent afgelost van de hypotheeksom. Het openstaande hypotheekbedrag is 240.000 euro. Het maandbedrag is nog steeds 1.073 euro. Dit blijft immers gelijk. Nu bestaat dit echter wel nog maar voor 300 euro uit rente (1/12de deel van 1,5 procent over 240.000 euro). Het aflossingsgedeelte is nu maandelijks (1.073-300) 773 euro.
Bij een lineaire hypotheek is je eerste bruto maandbedrag 1.208 euro. De aflossing is (1/360ste deel van de hypotheeksom) 833 euro. De rente is 375 euro (1/12de deel van 1,5 procent rente over het openstaande bedrag). Na tien jaar heb je al bijna een ton afgelost (120 maanden * 833 euro). Het openstaande bedrag is nog 200.040 euro. Het maandbedrag is nu 1.000 euro. Hiervan is 167 euro rente (1/12de deel van 1,5 procent over 200.040) en 833 euro aflossing (blijft gelijk gedurende de hele looptijd).
Kijk je naar het eerste maandbedrag, dan lijkt een annuïteitenhypotheek het goedkoopst. Al na tien jaar (een derde van de looptijd) zie je echter dat een lineaire hypotheek lagere maandlasten geeft. Hoe dit komt? Met een lineaire hypotheek los je aan het begin meer af dan met annuïteiten. De openstaande hypotheeksom daalt sneller, en hierdoor betaal je minder aan rente.
