De huizenmarkt is zwaar oververhit. De vraag is veel groter dan het aanbod van koopwoningen en de prijzen die betaald worden voor een huis blijven stijgen.
In de afgelopen maanden gaat de gemiddelde huizenprijs met stappen van 11 tot 13% omhoog ten opzichte van een jaar geleden. Dit zijn de hoogste prijsstijgingen in bijna 20 jaar tijd.
Een huis dat te koop gezet wordt is binnen no-time verkocht – tegen prijzen die veelal ruim boven de vraagprijs liggen. Dat mensen zoveel kunnen betalen voor een woning komt mede door de extreem lage hypotheekrente. Het niveau ligt al tijden zó extreem laag, dat de hypotheekbedragen die men kan krijgen heel fors zijn.
In sommige gebieden in Nederland – vooral in de grote steden – is het inmiddels bijna gebruikelijk om een bod uit te brengen zonder voorbehouden. Dat betekent: geen ontbindende voorwaarden in de koopakte. Geen ontsnappingsroute als de financiering onverwacht niet rondkomt. Of als uit taxatie blijkt dat het huis het geboden bedrag echt niet waard is.
Is dat verstandig – bieden zonder voorbehoud? Nee. Het is altijd beter om als koper wél ontbindende voorwaarden op te nemen bij het sluiten van de deal. Dat geeft de tijd om in relatieve rust de hypotheek in orde te maken. Plus de zekerheid dat - als dit toch niet blijkt te lukken - de koop te ontbinden. Zonder financiële gevolgen, zonder boete.
Boete: 10% van de koopsom
Het is belangrijk om te realiseren wat het effect is van een koop zonder voorbehoud die alsnog niet doorgaat. Dan is de koper contractueel verplicht om 10% van de koopsom aan boete te betalen. Een bedrag dat dan simpelweg verloren gaat – zonder dat er iets voor terugkomt.
Als je geen andere mogelijkheid ziet…
Dus nee, verstandig is het niet. Alleen zijn er nu eenmaal situaties waarin je als koper tóch overweegt die stap te zetten. Omdat je anders gewoon niet aan de bak komt op de woningmarkt. Geen kans maakt op een eigen huis in het gebied waar jij wilt wonen. Dus zie je geen andere mogelijkheid dan het risico te nemen.
Risico verkleinen met gedegen voorbereiding
Het goede nieuws: dat risico is goed te verkleinen met een gedegen voorbereiding. Een hypotheekaanvraag kan al grotendeels klaarliggen bij de hypotheekadviseur voordat de zoektocht naar een geschikte woning begint. Alle controles rondom de aanvragers en de inkomens kunnen al gedaan zijn – zodat duidelijk is dat daar geen problemen over kunnen ontstaan. De enige onzekerheid die overblijft zit dan in het huis zelf: de koopakte en de taxatie moeten het hypotheekdossier nog completeren.
Die koopakte zorgt er overigens voor dat de koper alsnog de kans krijgt om onder de koop uit te komen, ook al zijn er geen ontbindende voorwaarden opgenomen.
Drie dagen…
Voor elke particuliere woningaankoop (behalve op een veiling) geldt namelijk een wettelijke bedenktijd. Die is slechts drie dagen en lijkt dus te krap om alles met 100% zekerheid in orde te maken.
Na ontvangst getekende koopakte
Echter: die drie dagen begint pas te tellen op het moment dat de koper de door alle partijen getekende koopakte in huis heeft. Dat geeft ruimte: na het overeenkomen van de koopsom duurt het meestal nog wel een paar dagen voordat die getekende akte op de tafel ligt.
In de tijd die dan ontstaat is het wel mogelijk om de financiering in orde te maken. Niet bij elke bank, niet met elke tussenpersoon – het is daarbij wel belangrijk om een speciaal spoedtraject te volgen. Dat is in veel gevallen goed te doen als het dossier al nagenoeg compleet is door die goede voorbereiding. En lukt het tóch niet, dan is er altijd de optie om binnen de wettelijke bedenktijd alsnog van de koop af te zien. Zonder die 10% boete.
